Sprievodca kúpou v ESP
Ak ste sa už rozhodli pre konkrétnu nehnuteľnosť a chystáte sa investovať v Španielsku potrebujete informácie ako postupovať a čo všetko budete potrebovať.
N.I.E. – španielske daňové číslo
Či už kupujete ako fyzická, alebo právnická osoba, ste cudzinec a potrebujete tzv. N.I.E. číslo (Número de Identificacion de Extranjeros) je to španielske daňové číslo. Každá realitná kancelária vám ho pomôže vybaviť.
Ideálne je oň požiadať vopred Bratislave na španielskom konzuláte, kde to trvá približne jeden mesiac a stojí to ca 10 EUro alebo ak ste v Španielsku vybavuje na miestnej polícii a číslo vydáva ministerstvo vnútra. Povolenie na pobyt nepotrebujete, iba ak by ste boli plánovali zostať v krajine dlhšie ako 183 dní v roku. V tomto prípade by ste mali požiadať o rezidenciu.
Účet v španielskej banke
Odporúča sa ho mať. Všetky platby spojené s kúpou ako sú notárske poplatky, DPH, daň z nehnuteľnosti, energie sa platia zo španielskeho účtu. V prípade, že požiadate španielsku banku o hypotéku, je to nutnosť. Otvorenie trvá ca 10 min a poplatky sú podobné našim.
Rezervácia nehnuteľnosti
Ak je list vlastníctva (Nota simple informativa) v poriadku, môže sa urobiť rezervačná zmluva (Contrato de Aras), je podobná našej zmluve o budúcej zmluve a následne sa zaplatí záloha (Senal) vo výške ca 3000 Euro. Táto zmluva garantuje to, aby majiteľ neponúkal nehnuteľnosť na predaj ďalej a taktiež je to záväzok záujemcu, keďže skladá zálohu. Platí sa na účet realitnej agentúry, alebo notára . Druhá časť splátky predsatvuje 10% z celkovej kúpnej ceny, táto sa platí týždeň až mesiace (podľa dohody s majiteľom) pred notárskym termínom. V prípade, že kupujúci odstúpi od zmluvy, stráca celú výšku zálohy a v prípade, že odstúpi od zmluvy predávajúci, kupujúci dostáva od predávajúceho dvojnásobok zaplatenej zálohy.
Podpísanie kúpnej zmluvy
Uskutočňuje sa výhradne za prítomnosti notára. Kúpnou zmluvou je Notársky zápis o vlastníctve nehnuteľnosti – doklad o vlastníctve, Escritura de comproventa. Vyhotovuje ju štátny notár, ktorý pred podpisom kúpnej zmluvy zablokuje nehnuteľnosť na katastri. Po podpise zmluvy všetkými stranami notár požiada o registráciu nového majiteľa na katastri a na finančnom úrade. Na rozdiel od našich pravidiel sa španielska nehnuteľnosť ihneď po podpise zmluvy stáva majetkom kupujúceho.
Registrácia nadobudnutej nehnuteľnosti
Zmena v katastri sa uskutoční v priebehu 4-6 mesiacov. Dokladom o vlastníctve je Escritura de Compraventa. Notár zabezepčeuje úhradu poplatkov za vklad, daní spojených s prevodom, rieši aj zmenu energií (plyn, voda, elektrika ..) na nového majiteľa. Celkové náklady kupujúceho sú ca 12 % zo sumy nehnuteľnosti (10 % daň z nehnuteľnosti, ca 2 % sú notárske poplatky a poplatky pre právnika)
Jednorazové dane a poplatky
Iba pri nových objektoch – DPH vo výške 10 % sa platí v prípade kúpy novej nehnuteľnosti priamo od developera, k tomu sa pripočíta 1,5 -2 % za právne úkony (Actos Jurídicos Documentados)
Poznámka autorky : bežné ročné výdavky s užívaním domu , ktorý má napr. hodnotu 250 000 Euro /dane , poistenie, komunálny odpad , záhradník a čistenie bazéna sú ca 2300 Euro/ za rok. Majiteľ si určí, ktoré služby bude využívať.
Zdaňovanie v Španielsku je komplexné a veľmi závisí od autonómnych oblastí a od autorít. Najlepšie si nechať poradiť dobrým, lokálnym daňovým poradcom tzv. gestoria.